社區(qū)物業(yè)管理如何走好市場路

隨著管理局對油田社區(qū)的費用補貼的逐年減少，社區(qū)賴以生存的費用補貼也即將走到盡頭，到2005年費用補貼將為零。費用的大幅縮減，使原本存在的矛盾更加突出，文秘部落 其中物業(yè)管理方面費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現(xiàn)實，作為社區(qū)主業(yè)的物業(yè)管理今后如何生存、發(fā)展，如何真正走向市場，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，市場化運作。帶著這一問題，我們對玉山物業(yè)公司的9個四級單位進行了深入調(diào)查和分析。 一、油田社區(qū)物業(yè)管理的基本定位 1997年管理局推行社區(qū)改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實行區(qū)域化管理、社會化服務(wù)。因此，社區(qū)是在分離主業(yè)辦社會職能、分流企業(yè)富余人員的大背景下成立的。作為社區(qū)的重要組成部分之一，物業(yè)管理公司一直是在計劃經(jīng)濟中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務(wù)，隨著這種變形的運作模式的不斷循環(huán)，物業(yè)公司的管理服務(wù)也在不斷擴大，項目不斷增多，但經(jīng)濟效益卻在逐步下降。這主要是由于當(dāng)初對水、電、氣、暖、住房、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面物業(yè)的有效投入，逐步變成主業(yè)單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟效益下降。 從目前的實際情況看，物業(yè)公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務(wù)職能。這些職能的確定現(xiàn)在看來帶有很大的計劃性，還保留著計劃經(jīng)濟體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業(yè)管理公司。與真正意義上的市場化運作相比，油田物業(yè)公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產(chǎn)生了概念模糊，存在偏差，認為自己是管理局和社區(qū)成立的物業(yè)管理單位，專門負責(zé)管轄各小區(qū)的物業(yè)管理，住戶理應(yīng)接受管理。而真正市場化運作的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間應(yīng)是不斷更替、互動的過程，二者之間的關(guān)系是服務(wù)的提供者與享受者的關(guān)系。因此，物業(yè)管理既是一種物業(yè)上的管理行為，同時，它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，把握競爭優(yōu)勢，找準市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的新路子。 二、玉山物業(yè)公司在市場化道路上所取得的成績 玉山物業(yè)管理公司作為油田物業(yè)行業(yè)的一條巨龍在同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐，同時也取得了一定的效果和經(jīng)驗。 1、增強了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經(jīng)營服務(wù)、公眾信譽等多種因素在廣大業(yè)主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認可，帶來可觀的經(jīng)濟效益，而且可以作為物業(yè)公司長遠發(fā)展和規(guī)模效益的堅強后盾。因此，公司決策層以“達標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)、爭強、奪牌”活動為載體，著力夯實所屬9個基層單位的基本功，努力強化自身的造血功能，大力實施了品牌戰(zhàn)略，先后培育了一個名牌物業(yè)站，一個行業(yè)一強隊，2個管理局優(yōu)秀基層隊，提高了基層的管理服務(wù)水平，樹立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足，增強了服務(wù)品牌感召力。 2、增強了綜合管理能力。勝中社區(qū)機構(gòu)整合以后，新的玉山物業(yè)公司將服務(wù)方法、操作規(guī)程、經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源等進行了系統(tǒng)、規(guī)范的管理，并平衡了公司內(nèi)部的各種關(guān)系，將管理意圖貫徹、落實到每一個崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協(xié)調(diào)一致的動力。結(jié)合ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準，切實加強了公司的基礎(chǔ)規(guī)范管理，靠系統(tǒng)化的制度培育了職業(yè)管理層，淡化了個人管理色彩，減少管理隨意性，通過管理流程的整合和優(yōu)化，提高了管理的程序化和標(biāo)準化水平，實現(xiàn)了最佳管理目標(biāo)。 3、增強了參與競爭能力。物業(yè)管理行業(yè)的競爭在比管理水平、比資金實力、比管理規(guī)模的同時，已經(jīng)上升為真正市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。企業(yè)要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。為錘煉隊伍駕馭市場的能力，公司建立了以物業(yè)站為甲方、專業(yè)隊為乙方的內(nèi)部模擬市場運行機制，使物業(yè)站和專業(yè)隊都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵機制上，公司制定了系統(tǒng)、全面的考核標(biāo)準，采取了崗位系數(shù)與日�？己私Y(jié)果相結(jié)合的辦法，較好地發(fā)揮了經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用，積極的營造了有序的競爭氛圍，增強了公司各單位的競爭能力。目前，公司依靠過硬的技術(shù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在外部市場贏得了良好的信譽。通過幾年來的不斷努力，公司先后成功地承攬了東營區(qū)人民政府、東營區(qū)人民檢察院、東營區(qū)地稅局等地方政府和油田明珠廣場、勝利日報社、大明油氣公司等十多個單位的住宅和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。僅2003年上半年，公司便以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了130萬元的市場份額。 三、所存在的問題 1、市場機制、競爭機制不規(guī)范。 由于社區(qū)改革不夠徹底，原屬主營單位的經(jīng)營場所沒有完全移交社區(qū)，形成了主營單位與社區(qū)搶占市場的局面，市場秩序有待規(guī)范。而且部分主營單位在分離綠化、維修等后勤人員后，又出現(xiàn)了重上機構(gòu)、自建自管的現(xiàn)象。另一方面，受地域管理和客觀因素的影響，全局范圍內(nèi)的跨區(qū)域物業(yè)市場競爭格局還沒有完全開展。目前油田物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢，絕大多數(shù)物業(yè)管理仍由主管部門按區(qū)域委派或指定物業(yè)管理企業(yè)進行管理。物業(yè)管理企業(yè)在這種情況下既無壓力、又無動力，更難以形成由于競爭帶來的危機感，阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。 2、管理和專業(yè)人才匱乏。 油田社區(qū)是后勤體制改革的產(chǎn)物，是分離富余人員的集合體。從其它行業(yè)轉(zhuǎn)行從事物業(yè)管理的人在目前的物業(yè)管理企業(yè)中占據(jù)大多數(shù)，真正懂經(jīng)營、能經(jīng)營、會經(jīng)營、善經(jīng)營的人才缺乏，而且由于油田物業(yè)管理發(fā)展時間較短，尚未建立統(tǒng)一的行業(yè)管理標(biāo)準和行為規(guī)范，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。加之一些管理人員觀念轉(zhuǎn)變不夠，對自己正從事的職業(yè)沒有清楚的認識，甚至擺不正自己的位置，缺乏對市場的理性認識，看不到物業(yè)管理市場的廣闊前景，影響了對物業(yè)管理市場的開發(fā)。 3、人工成本高，負擔(dān)過重。 近幾年來，油田物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業(yè)的一個后勤服務(wù)單位，人工成本過高、負擔(dān)過重是油田物業(yè)單位的一個普遍現(xiàn)象。目前玉山物業(yè)公司現(xiàn)有員工351人，況且今年總費用較往年有大幅的減少，在一些小規(guī)模市場的開發(fā)上出現(xiàn)了入不敷出的現(xiàn)象，人工成本的過高使公司的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營道路舉步維艱。 四、尋求自我發(fā)展的實施對策 1、準確地選擇市場定位。 物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣，也是以盈利為最終目的的，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自己獲取最大經(jīng)濟效益為原則。了解自己的競爭方向、競爭重點、競爭對手和競爭強度等內(nèi)容，要準確地確定自己的市場定位，來占有和發(fā)揮優(yōu)勢，遠離價格競爭的圈子。物業(yè)企業(yè)在確定市場定位時，要根據(jù)實際情況，選擇科技含量較高、社會信譽度較好，成規(guī)模、上檔次的高層大廈或住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。對于基礎(chǔ)設(shè)施不健全、社會信譽較差、不適合實施物業(yè)管理及物業(yè)市場不完善地區(qū)的項目應(yīng)遠離，防止造成不應(yīng)有的損失。 2、增加物業(yè)管理的科技含量。 要充分運用現(xiàn)代科技智能化管理系統(tǒng)，增加物業(yè)管理的科技含量，通過實施網(wǎng)上信息服務(wù)和智能化管理等高技術(shù)附加值，實現(xiàn)高經(jīng)濟回報，創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長點。 3、完善物業(yè)管理的商務(wù)功能。 隨著社會的進步和社會分工專業(yè)的深入，物業(yè)管理應(yīng)從大局出發(fā)，在穩(wěn)定地占有市場份額的基礎(chǔ)上，在商務(wù)服務(wù)的深度和廣度上進一步拓展思路，與社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，以全面、優(yōu)質(zhì)、快捷的服務(wù)來滿足廣大業(yè)主的多方面需求，掌握管理區(qū)域內(nèi)的所有商機。 目前，油田物業(yè)管理行業(yè)正處于由傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理，由經(jīng)驗管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方向發(fā)展的重要階段，隨著改革的不斷深入，只有不斷加強自身建設(shè)，增強抵御風(fēng)險的能力，積極主動的參與市場競爭，才能夠開拓出更加廣闊的市場空間。  
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